Спирането на публична продан е доста особена конструкция и често не може да се осъществи без длъжникът да извърши поне частично плащане на задължението си.
Продажбата на имот на публичен търг е финалната фаза по осребряване на активите на длъжника. Достигането до този етап предхожда редица други действия по изпълнителния процес, които се осъществяват от съответното ЧСИ/ДСИ.
Силно препоръчително е веднага след като е образувано изпълнително дело срещу Вас, да ангажирате услугите на адвокат срещу ЧСИ-то, който да Ви съдейства във Вашата защита.
Често, ако сте били пасивни в производството и се обръщате към адвокат, специализиран в изпълнителното производство едва в момента на насрочване на публичната продан, то задачата може да се окаже непосилна.
Това е така, тъй като преди да се стигне до публична продан се извършват редица изпълнителни действия по обезпечаването на дълга, които подлежат на обжалване и които могат косвено да помогнат в защитата срещу ЧСИ.
В случай че не сте се защитавали активно още от самото начало, то Вие сте изпуснали важни и ключови срокове.
Все пак – варианти за спиране на публичната продан винаги има.
При всички положения трябва да се направи проверка на изпълнителното дело. Това ще даде яснота дали публичната продан е разгласена съгласно изискванията на закона.
Освен това, за да се насрочи публична продан – то имотът трябва да е възбранен, а впоследствие описан от страна на ЧСИ.
Разбира се, законът съдържа редица изисквания, на които трябва да отговорят действията по възбраняване и описването на недвижимия имот. В някои ситуации се случва правилата да не бъдат спазвани от ЧСИ особено когато длъжникът бездейства и не ангажира защита. По този начин ЧСИ пропуска някои от задължителните стъпки с цел да улесни своята работа.
В случай че попадате в тази хипотеза – публичната продан може да бъде спряна, а провеждането на търга- отложено за неопределено време. Често в тези ситуации дори се възстановяват важните срокове, които споменахме по-горе.
Как се случва спирането на публична продан?
В най-масовия случай спирането на публична продан се осъществява чрез извършване на плащане по дълга.
Тази възможност е регламентирана в ГПК и в частност чл. 454, ал. 1:
Съдебният изпълнител спира изпълнението, ако до предаването на движимата вещ в магазин или борса, съответно преди началото на явния търг с устно наддаване, а за публичната продан на имот - до деня, предхождащ деня на проданта, длъжникът - физическо лице, внесе 20 на сто от вземанията по предявените срещу него изпълнителни листове и се задължи писмено да внася на съдебния изпълнител всеки месец по 10 на сто от тях.
Частна хипотеза за спиране на публична продан на имот съществува, когато последният е в режим на съпружеска имуществена общност. Така чл. 505 от ГПК регламентира, че:
Съпругът недлъжник може да осуети проданта, ако до деня, предхождащ деня на проданта, внесе по сметка на съдебния изпълнител равностойността на дела на съпруга длъжник от общата вещ според определената начална цена в обявлението за проданта.
В такива случаи се приема, че дяловете на съпрузите са равни.
Горепосочените възможности се предоставят само на физическите лица, чиито имоти се продават. Юридически лица не могат да спрат публичната продан на това основание. За тях остават възможностите, които ще опишем по-долу в изложението.
Една от тези възможности е да се сключи споразумение с взискателя, респективно ЧСИ-то.
Споразумение с взискателя за спиране на публичната продан
В тези производства взискателите често са корпоративни кредитори – банки, кредитни институции и др.
За тях основна цел е събиране на дължимата законна лихва върху дълга. Следва да се отбележи, че договорената по кредита Ви лихва се трансформира при образуване на изпълнителното производство и Вие започвате да дължите лихвен процент, определен от държавата.
Иначе казано вече няма да дължите лихвата, която сте договорили при подписване на договора за кредит, а ще дължите законна лихва.
Тя се измерва по формулата: основен лихвен процент, определен от БНБ, като се добавят десет допълнителни пункта.
Тоест лихвата, която плащате при ЧСИ, е в пъти по-голяма от пазарните.
В тази връзка всяко споразумение, което сключвате с взискателя в изпълнителното производство, е негова свръхпечалба, тъй като ще получи законна лихва.
От горното може да се направи извод, че сключването на споразумение е икономически изгодно и е изцяло в интерес на Вашия кредитор.
Разбира се, за да постигнете споразумение, чрез което да успеете да спрете публичната продан – трябва да убедите взискателя, че наистина ще изпълните предлаганата от Вас уговорка.
Така например – може да предложите друг имот, който да послужи за обезпечение. Да присъедините поръчител или друг солидарен длъжник, който да помогне в преговорите.
Може да се предложи и разумен погасителен план или да се предложи особен залог в полза на взискателя.
Това са все варианти, които действат и шансът да се спре публичната продан е голям.
Спиране на публична продан от съда
Съдът също може да спре публична продан на имот. Това става в частно производство, което се развива пред него, а крайният акт, който се цели, е постигане на определение, чрез което се издава се издава обезпечителна заповед, с която се спира изпълнението, респективно изнасянето на публична продан.
Хипотеза № 1, при която може да се спре публична продан.
Такава хипотеза може да се осъществи, когато публичната продан е насочена върху недвижим имот, който несеквестируем.
Това означава, че имотът, който притежавате не може да търпи изпълнение, респективно ЧСИ няма право да го продава.
Позоваването на несеквестируемостта следва да изхожда от Вас. Това положение не се съобразява служебно от съдебния изпълнител и често той не следи за това.
Следователно и само и единствено длъжникът е легитимиран да упражни правото си да защити своето несеквестируемо имущество, като подаде жалба срещу действията на ЧСИ, реализиращи принудително изпълнение по отношение на това имущество.
С такова право не разполагат нито трети лица на производството, нито съдебният изпълнител.
По аргумент на по-силното основание, при предприето вече насочено принудително изпълнение по отношение на недвижим имот, ЧСИ дори не разполага с правомощията да отменя сам свои изпълнителни действия.
Хипотеза № 2 за спиране на публична продан
Друга хипотеза, в която може да се постанови спиране на публична продан от съда, е, когато продажбата на имота и неговото осребряване като стойност значително надхвърля размера на дълга.
Трябва да се знае, че наложените от съдебния изпълнител обезпечителни мерки и предприетите изпълнителни способи трябва да са съразмерни с размера на задължението, като отчитат всички данни и обстоятелства по делото, процесуалното поведение на длъжника и възможността вземането да остане неудовлетворено.
Така, например, абсолютно недопустимо ще бъде за дълг в размер на 10 хиляди лева да бъде продаван имот, струващ стотици хиляди евро.
Тоест - принудителната мярка трябва да е способна да осъществи целта на изпълнителното дело - взискателят да се удовлетвори за вземането си, но принудителната мярка – продажбата на публична продан – не може да е прекомерна и да засяга неоправдано правната сфера на длъжника.
Този принцип цели да се избегнат случаите на насочване на принудителното изпълнение върху имущество на длъжника, чиято стойност многократно надхвърля размера на вземането на кредитора, както и предприемането от ЧСИ на множество изпълнителни действия, натоварващи длъжника с разноски, надвишаващи по размер сбора от главницата и лихвите по задължението му.
В тези ситуации трябва да се подаде жалба срещу ЧСИ-то и да се иска спиране на публичната продан от съда.
След сдобиване със заповедта за спиране –може да се премине към преговори с взискателя и разсрочено плащане на задължението.
Нещо повече - по възражение на длъжника и при установяване на несъразмерност съдебният изпълнител вдига съответните обезпечителни мерки.
Тези ситуации са доста по-често срещани в практиката на ЧСИ-тата.
Хипотеза № 3 при спиране на публична продан
Последният ни пример е също често срещан в практиката на ЧСИ-тата. Той се отнася най-вече към старите изпълнителни дела, които са образувани преди повече от 3 години, извършен е описът и взискателят е проявил бездействие в продължителен период от време.
В случай че взискателят бездейства и в продължение на две години не поиска, съответно съдебния изпълнител не извърши изпълнителни действия по делото, то същото се счита за прекратено по силата на закона.
Това е ефектът на така наречената перемпция.
В тези ситуации всяко последващо изпълнително действие е незаконосъобразно, доколкото се приема, че изпълнителното дело е прекратено по силата на правото, а ЧСИ може само да констатира това прекратяване, но не и да „подновява“ действия по същото дело.
Това означава, че имотът не може да се изнесе на публична продан и да се продаде въз основа на извършения преди години опис, тъй като действа принципа на непосредственост.
Инициатива за защита отново се прехвърля върху длъжника и той ще трябва да се брани срещу действия на ЧСИ, като подаде съответните жалби.
Разбирайте, че когато не потърсите специалист в изпълнителното производство, е много вероятно служителите на кантората на ЧСИ да Ви въвеждат в заблуждение и да продадат Вашия имот без да имат основание за това.
В случай че имате нужда от съдействие по спиране на публична продан, насочена срещу имот, Ваша собственост, може да се обърнете към нас за съдействие.
